2010上半年已经过去了，西安楼市从五六月份的持续观望，到七月份的新盘大批入市促销，从市场表现来看，终于迎来了几许暖意，各售楼部的到访量开始有所回升。
对于西安的下半年楼市走势，是在观望中徘徊，还是回暖迎来一波“好日子”?连地产专家也发出“看不明白”的感叹。
■悬念之一：西安房价何时见底?
对于下半年西安楼市最大的悬念，就是西安房价何时见底，楼市的底部在哪里，何时才能见底?在这个问题上，恐怕每个人都有自己的看法，但是有一点是肯定的，就是大家都希望西安的房价可以回归理性。对普通购房者来说，是继续观望还是及时出手，记者建议：对于有迫切购房需求的市民来说，该出手时就出手。对于不急于购房的人而言，可以利用这段时间好好看看房。
家在边家村的雷先生说：“从媒体上看说西安 房价降了，还有一大堆的数据图表，但是去了几个以前去过的售楼部，问了一下现在的价格，跟以前是一样的，只是目前的促销措施变了，但是算下来还是和以前差不多，真不知道房价究竟降到哪里了?”相信跟雷先生持同样看法的购房者很多。“如果草场坡的新盘价格能降到每平米6000元，我一定马上出手，我非常喜欢这个区域的居住氛围。”陈先生反复强调。孟先生说自己开车经常会路过曲江的一个新项目，很喜欢那个小区的建筑风格还有周边的风景，他说道：“哪天有空我去售楼部看看，如果这个楼盘价格在8000元/平方米以下，我就不准备换车了，再买上一套房子。”由此可见，每个人对自己理想地段的房价的心理预期都有着自己的标准。
■悬念之二：促销会不会演变为大降价?
从7月开始，大批的新盘开始涌入西安，市场开始放量，各种方式的优惠促销活动层出不穷。用一位业内人士的话说：“目前的大环境下，开发商中，没人愿意承认房价开始下调，也没人愿意把自家楼盘的价格直接拉下来卖。但为了刺激销量，不少楼盘都采取了大幅度促销的措施，光从优惠幅度上来看，绝对是非常吸引眼球。事实上跟某些商场促销一样，一方面将价格轻微上调，一方面却利用大幅度的优惠组合来吸引购房者。因此最后算来算去，价格还是没有低多少。”
面对新政带来的观望氛围，仅靠简单的促销是难以撼动僵局的，宣传上噱头更是无法带来真正的购买力。大家普遍展开促销活动，正说明开发商在试探性地慢慢降价。铁打的事实是，谁带头先降价谁就能早卖出更多的房子。恒大地产宣布从5月6日起，全国40个楼盘全面执行8.5折优惠促销后，销售业绩有几倍的增长，也证明产品合理定价即可得到市场认可。面对行业内越来越艰难的生存环境，开发商会不会选择更为直接地全面进入价格大战?看来这又是一个悬念。
■悬念之三：调控下房企将如何洗牌?
西安市场中，具备洗牌能力的企业无外乎以万科、中海、恒大等上市公司为代表，来自外地的大型开发商，他们无论从资金实力、开发经验、成本控制，以及市场运作各个层面都较本土开发企业成熟得多。当然以紫薇、经发、海荣为代表的本地龙头企业，凭借着高质量的住宅产品和信誉，也在本地市场赢得了社会的广泛认可和信赖。早些年西安的本土房企在西安开发项目是有一定优势的。目前来看，本地房企虽有一定的土地来源与储备，但融资渠道的缺乏，使得他们很难与外来的实力大型开发商展开竞争，因而联合开发模式似乎是一条新的出路。锦绣天下项目就是一个成功的例子，项目是由中国房地产行业两大巨头“北京银信集团”和“上海复地集团”与本地房企陕西建秦地产合作开发，既利用了本地企业的土地资源，又拥有了充足的启动资金和成功开发经验。国家的各级调控和拿地政策的出台，房地产市场越来越规范，房地产开发的门槛也提高了，如果继续采用传统经营思路和运作方式的房企将很容易出局。
■悬念之四：后续调控政策是否更严厉?
2010年是个政策调控年，一系列有力的楼市调控政策的出台，为当时火热的楼市注入了一剂降温良方。应该说西安的楼市的确降温了，但是稍微有点过了，就连有正常刚性需求的购房者都在持续观望，整个行业变得有些停滞徘徊，这显然不是国家发布调控政策的初衷。而下半年调控的重点更多的可能是国家调控政策地方补充细则的出台。依靠土地财政的地方政府，是否会真正通过决策出台一系列新的土地政策来调控本地房地产市场。在“大西安都市圈”的规划下，一方面是日新月异的城市化进程，另外一方面是维持房地产市场的稳定，在这二者之间也需要有好的相关政策进行平衡。如果楼市仅仅是购房者反复观望后的蠢蠢欲动，那新的调控措施可能很快就会出台。总之，如果楼市调控没达到预期，不排除通过税收手段等后续调控政策延期出台。调控手段是否严厉，还是取决于楼市的形势。(董佳伟)
