2月25日，西安楼市“限购令”出台，据调查，对于“西安史上最严厉”调控新政策，各界反应远超过前几波的调控。
楼市现状
售楼员玩游戏来打发时间
“这几天销售部冷清得怕人，领导现在已经决定给部分员工放长假，等到3月下旬以后再来。”昨日上午10时，在西安南郊的一家售楼中心，置业顾问小石说，春节前国家出台的新“国八条”政策、房产税、央行加息等一系列的调控政策，让西安春节假期楼市签约量同比出现较大幅度下降。以他们所销售的楼盘为例，从去年12月起至今，十多名销售人员已连续三个月未完成销售任务了。
在另几家房地产公司销售中心，记者发现，售楼部里有销售人员用手机打游戏来打发时间。一家房产公司销售部经理江雪说，本来周末公司要举行购房客户大送礼活动，但2月25日晚西安楼市限购政策出台，很多购房者临时决定不来了，公司只好取消了活动。
销量与往年相比下降20%
一家房产公司西安分公司营销总监李清表示，虽然西安版“国八条”与国家的“国八条”基本相当，但由于政策都出得很突然，谁都不知道下一步政策是什么，所以房地产行业都不敢做长远的规划。
他表示，去年开始密集的调控政策，遏制市场上的投机行为是可以理解的。一系列政策出台后，肯定会让之前处于高温的楼市迅速冷却，但对于一个以刚性需求为主的城市来说，遏制投机行为的同时，也把正常的换房行为遏制了。根据该公司统计的资料显示，今年一二月份的销量与往年相比下降了20%。
帮您算账
“限购令”后炒房者成本剧增
“西安‘限购令’中明确规定,不足5年的房产转让营业税将从过去按差额征收改为按全额征收，这一改动将使得营业税的征税税额明显增加。以150平方米普通住宅为例，假设购入价为80万元，想卖100万元，购买住房满5年以上的，契税和过户费等费用为31500元，不满5年的，契税和过户费等费用为65000元，两者相差33500元，大大增加了交易成本。”陕西建祥置业公司总经理李连源说。
他表示，西安“限购令”中，不仅仅限购二套房禁三套房有杀伤力，提高房贷条件，对于投资者、投机者也是很具有杀伤力。
置业者说
首次置业者仍期待房价下降
在西安市一家民营单位工作的童先生表示，他和妻子已经看房一年多了，结果房价越看越高。他希望西安“限购令”出台后，房价会适度下调，这样可以更好地挑到自己想要的房子。
也有相当一部分市民称不会因“限购令”而改变购房计划，声称该出手时就出手，不会观望等待，因为等了一年多房价一直在上涨。
已交定金者犹豫是否还要买
“我现在觉得当时交定金有点冒失了，可想要回来开发商又不给。”昨日，西安市民任女士说，2月25日，她终于下定决心交了2万元定金，结果当晚西安就出台“限购令”，她有点“后悔”了，因为担心房价有可能会下降一些。不过，任女士还是倾向先把房子买了，“以后还会出什么政策也说不准，说不定就影响到自己了。”
需更新改善房的“被难住”
“现在真把我给难住了，我这到底是算二套房还是首套房呢?”昨日，西安市一家贸易公司总经理毛峰称，五年前结婚时购买了一套58平方米的商品房，去年小孩出生后，父母过来照顾孩子，房子就显得有点挤。他和妻子都是外地户口，他现在最关心的是，如果将原来的房子卖掉，算不算已有一套房，再买一套算不算二套房?
政策解读
未通过审批的房贷或按新规执行
“如果此前已经递交申请并审批通过的房贷将按合同约定执行，新政不太可能追溯执行，但未审批通过的房贷，则可能要按新政执行，即首付提高至六成。”昨日下午2时，某银行陕西省分行个贷部负责人董涛称，西安各家商业银行目前还执行的是去年11月份，西安市人民政府《关于贯彻落实国发 [2010]10号文件有关问题的通知》的文件，即购买首套商品住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。暂停发放本地居民家庭购买第三套及以上住房贷款;暂停发放非本地居民家庭购买第二套以上住房贷款。
董涛称，西安“限购令”新政出台后，银行肯定会按新的政策执行，但是执行的时间还要等总行通知，目前还未收到文件。
违反“限购令”或将无法办房产证
陕西众邦律师事务所李小东表示，如果购房者超出当地规定的家庭限购套数，将有可能导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生，会给购房者带来重大风险。
他提醒购房者，在购房时应当如实准确申报家庭组成情况及住房情况，不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺，更不要采用假证件、假材料等方式购买住房，防止因申报情况与实际不符导致不能办理房地产登记等现象的发生。
西安的限购门槛与“国八条”一致
西安交通大学经济与金融学院何雁明教授表示，此次出台的西安调控细则，与“国八条”基本一致，即对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区向其售房。政策虽然是“限外”与“限内”相结合，但没有全国其他的一线城市严格。
他分析，而相比“国八条”更严格的是，西安对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
不足五年就转手全额征税防炒房
“对个人购买住房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征收个人转让住房营业税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策，确保政策执行到位。这条措施也是相当严格。”何雁明如是说。
他分析，5年内出售住房的，将由原来按增值额的5.5%征收变为按全额的5.5%征收，这是“釜底抽薪”的做法，这将使二手房市场降温，对一手房市场带来间接影响。
限购令观察
七成城市未按时出限购令
专家称，如果中央政府“杀一儆百”，政策会得到很好落实
1月31日，青岛率先出台新版限购令。此后，上海、北京等地相继出台。而今已步入2月下旬，目前已落实或即将落实限购政策的城市却仅有19个：北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡、厦门和西安。这意味着，国家统计局重点监测的70个大中城市中，仍有51个城市未出台限购细则，七成多城市未在国务院要求的2月中旬之前落实“新国八条”。
在本轮限购令中，各地主要对限购人群、购房套数作出规定，绝大多数城市规定，外地人在本地新购住房均与户籍挂钩。
广州市社科院科研处处长彭澎认为，“如果坚持限购一年，房价肯定会下跌。”在他看来，中央政府对楼市调控的决心巨大，后续若各地态度依然暧昧，极可能会被迫严惩对政策落实不力的城市，“只要有一起严惩的例子，相信楼市的政策将会得到很好的落实。”据《南方都市报》、《新京报》
限购令提醒
“歪招”对付“限购”有风险
眼下，不少网帖开始传授应对“限购”的招数，有些是通过“技术操作”绕过“限购”门槛，比如先签合同暂不过户、借用公司名义买房等;或者干脆弄虚作假：伪造离婚证、冒充公司员工骗取纳税证明……不少网友甚至从“限购令”中挖掘出商机。“第一调查网”近日在网上发起“你会有什么办法应对限购”的调查，截至2月25日下午，在231名受访者中，12.5%选择“冒充公司员工骗取纳税证明”，9.48%的人表示会采取假离婚、假结婚的办法，10.78%的人选择通过中介补交社保。
种种试图绕过“限购”的手法，看似聪明，实则隐藏重重风险。比如，办假社保、假个税就是在“铤而走险”。华东政法大学经济法学院院长吴弘认为，首先，帮助员工非法购房的单位涉嫌违法;其次，购房者个人也可能因不符合购房的实质性条件，让房产证“打了水漂”，一旦被有关部门查到这种弄虚作假的行为，房产证有可能被吊销。
一系列规避、造假手法的“冒头”，凸显出一个重要问题：层出不穷的房地产调控政策，如何防堵在现实执行中出现的漏洞?
吴弘建议，有关政府部门应对“可预见”的弄虚作假行为作出限制，为公众提供具有可操作性的指引。同时，在出台限购细则时，应说明限制理由和法律依据，必要时还可将临时管制性措施上升到法律规范层面，提高法律效力。据新华社
限购令影响
“限购令”将改变投资模式
西安出台“限购令”后，昨日，长期从事房地产广告工作的西安塞尚沟通广告传播公司总经理胡瑞龙分析，西安正处于朝着“国际化大都市”这一目标迈进的关键时期，“限购令”将改变原有的“买房子、收租金、抵月供”的投资模式，有利于把投资引向学校、医院、社区基础设施、商业综合体、国际写字楼等领域。
胡瑞龙表示，西安版的“限购令”是西安市政府部门推行中央决策的具体表现;这一次从国家到地方的新一轮针对房地产行业的调控，其实是对国人根深蒂固的“争钱，争粮，争地盘”的消费与投资观念的调整。
