春节前，国务院出台“新国八条”，内容严厉堪称“史上之最”。加之近期短短几月内央行三次加息、陕西部分城市将出台“限购令”等消息的渲染，西安兔年楼市开局便格外让人关注。
而来自西安市住房保障和房屋管理局的最新消息显示，有关于“新国八条”和“限购令”的西安落地细则目前正在报批阶段。
西安楼市，狼真的来了?
巨额资金将挥别楼市
分析人士测算，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。调控的大锤落了下来。
1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2月9日，央行继2010年末两次加息后再次加息。
2月16日，在认真执行“新国八条”的基础上，北京市推出了“新国八条”的落地政策“京十五条”。
中投证券地产行业分析师李少明认为，在调控政策的影响下，今年全国商品房成交面积可能回到2009年的水平，即在2010年的水平上回落10%左右。
“如果没有政策调控的因素，由于目前商品房供应规模未明显增加，楼市成交水平可能和去年差不多，呈现相对稳定的状态，但价格涨幅肯定要远远高于现在。”李少明认为。
而根据国家统计局公布的房地产运行数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比2009年增长10.1%;商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%。分析人士据此测算，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。
中原地产发布的研究报告则认为，从北京新政来看，将有超过百万户家庭不得新购住房，市场可能出现比“国十条”出台后更加萧条的现象。但由于目前货币供应量仍然较高，住房供应量预计到下半年才明显提升，实际房价抑制效果仍要看政策落实和持续情况
西安高新一不愿透露姓名的知名房企老总则认为，除了直辖市以及省会城市之外，部分交易活跃的二、三线城市可能很快出台限购政策。
“今年全国出台限购政策的城市将达到50个以上，这些城市的楼市成交将超过全国商品房销售总额的50%。按照10%的购房人群被‘限购’计算，直接被政策抑制的销售金额可能达到2500亿元以上，再加上观望情绪所带来的成交降低，起码有四五千亿元的社会资金将被驱离楼市。”该老总说。
楼市将陷深度观望
今年房价会被压住。但是，全年房价走势将呈现出“上不去，下不来”的态势。
根据“新国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。
自上月末“新国八条”出台以来，目前已有上海、青岛、济南、北京、成都等城市出台了限购细则，新一轮全国范围的楼市从严调控正在密集落实中。这意味着未来一段时期，还将有不少城市陆续出台楼市调控细则。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，目前房地产市场供求仍处在较为紧张的状态。政府此次出台政策，使潜在购买人群缩小，可能会暂时扭转供需局面。不过，限购政策能否长期实行，还要看供求是否平衡。
而清华大学金融系主任李稻葵则认为，从北京细则的具体政策来看，最有力度的是“限购令”，其政策效果应该会比较快地显现。但是在目前开发商资金并不紧缺的情况下，北京楼市可能出现较长的有价无市的相持期，开发商降价的动力可能仍不明显。
而根据招商证券研发中心的测算结果：在全国所有城市限购的情况下，全国成交量将被动萎缩13%—29%之间。在三线城市不限购的情况下，全国成交量被动萎缩6%—13%之间。若相关城市按“新国八条”的要求推出或调整限购政策，全国成交量将被动萎缩12%。可见，从理论上来说，全国市场需求的萎缩程度采取税收等方面协调推进
该报告预计，为实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门，调整存款准备金率是央行的首选工具。未来存款准备金率最高可能上调至23%左右，央行也将运用差别存款准备金率对商业银行放贷进行动态调整。同时，“负利率”依然存在且呈扩大趋势，加息可以有效抑制资产价格泡沫，缓解资本流入压力，未来央行继续加息势在必行。
而早在“新国八条”出台之前，全国已经有近30个城市开始实施限购令，但还是有相当一部分省会城市并没有出台限购令，由于“新国八条”的出台，使得限购令普及的脚步开始加快。
就西安本地而言，随着1月26日“新国八条”的出台，西安“限购令”的推出步伐亦有所加快。
西安市住房保障和房屋管理局办公室一不愿透露姓名的负责人表示，作为陕西的省会城市，西安市肯定会积极响应国家的相关政策，尽快出台限购令，具体实施细则目前正在抓紧修改中，预计将于本月底或3月初正式公布。另外，“新国八条”落地西安的具体调控细则也已经制定完毕，正在报送上级相关部门审批，估计也将与限购令同步公布。
“按中央要求，在2月中旬之前，要求出台限购令的城市包括：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。按照每个省1-2个城市计算，将至少有四五十个城市出台限购政策。作为二线城市的西安，在限购政策上可能不会有北京这么严厉，其限购力度预计将和成都基本相同。”业内人士李青说。
